(MINERIA CHILENA) Mientras en el norte del país la fuerte inversión minera registrada en los últimos años ha cambiado el rostro a sus capitales regionales, reflejado en el fuerte impulso al desarrollo inmobiliario, en la zona centro el fenómeno se ha hecho más patente en localidades del interior próximas a los centros de extracción de las compañías mineras.
De esta manera, situaciones similares a las que se aprecian en Iquique, Antofagasta y Copiapó, aunque guardando ciertas proporciones, se están produciendo en comunas de menos de 100.000 habitantes, como Salamanca y Ovalle, en la Región de Coquimbo; Los Andes, La Cruz y La Calera, en la Región de Vaparaíso; y Machalí, en la Región de O´Higgins.
A estas ciudades más pequeñas han llegado nuevos habitantes atraídos por la actividad minera, y con niveles de ingreso entre 40% y 50% por encima de los que existían previamente. Esta situación ha provocado un fuerte desarrollo inmobiliario, mayor plusvalía de los terrenos, saturación de la infraestructura vial y escasez de mano de obra para actividades no mineras.
En materia inmobiliaria, tal ha sido el cambio que se está produciendo en estas localidades, que la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ha puesto su atención en ellas y busca incorporarlas en sus estadísticas sectoriales, de las que hasta ahora permanecían al margen.
Claro ejemplo de esta realidad es lo que ocurre en el sector de La Cruz, entre Quillota y La Calera, en la Región de Valparaíso, donde las grandes inmobiliarias están adquiriendo importantes paños de terreno para la construcción de villas, ante la fuerte demanda por vivienda que se registra en la zona.
Otro tanto ocurre en Machalí, cerca de Rancagua, comuna que, de acuerdo con el último censo, registra los más altos porcentajes de incremento en población y vivienda respecto de 2002, con aumentos de 54,5% y 85,4%, respectivamente.
Desafíos
Para el gerente de Vivienda y Urbanismo de la CChC, Pablo Álvarez, la mayor actividad minera y el consecuente aumento de la demanda por viviendas y servicios que se registra en las localidades del interior de las regiones mencionadas, representan un desafío no solo para la industria inmobiliaria, sino para las comunidades en general.
“Cada ciudad y cada comuna debieran esforzarse por contar con instrumentos de planificación territorial modernos y lo suficientemente flexibles como para permitir que se adapten a una realidad que cambia con mucha rapidez”, indica a MINERíA CHILENA.
“Deberían producirse modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcción, y a su ordenanza respectiva, con el objeto de que los planes reguladores se puedan aprobar con mayor agilidad”, señala. Lo mismo, dice, debería suceder con la tramitación de los permisos de edificación ante las direcciones de obras municipales, de modo que exista mayor eficiencia en su gestión.
En cuanto a la política habitacional, considera que esta debe ir adecuándose a la realidad de costos de cada región. “Por ejemplo, hoy los costos de construir una casa en el norte o en el sur del país varían significativamente”, asegura.
Coquimbo: mayor demanda
Un incremento cercano al 40% ha experimentado la venta de viviendas para familias que han llegado en los últimos tres años a vivir a la Región de Coquimbo, debido a la puesta en marcha de nuevos proyectos mineros.
Así lo asevera a MINERíA CHILENA Alfredo Prieto, presidente regional de la Cámara Chilena de la Construcción, quien agrega que “desde hace diez años se apreciaba una tendencia al aumento de gente del norte que adquiría viviendas en la región, y que en su mayoría proceden del sector minero.
Pero lo sucedido en estos tres años ha sido considerable”.
De acuerdo con estadísticas regionales, durante los últimos dos años la zona ha tenido un crecimiento en la construcción de departamentos y casas del orden del 10% al 15%. Sólo en 2011 se construyeron aproximadamente 4.000 viviendas.
De acuerdo con el análisis que hace la CChC, La Serena y Coquimbo se mantienen como los destinos predilectos en la región, tanto para quienes se desempeñan en mineras locales como para aquellos que laboran en faenas ubicadas más al sur de la Región de Atacama.
Pero la demanda por primera vivienda para trabajadores y profesionales de la minería también ha aumentado significativamente en localidades del interior, como Salamanca, donde hoy prácticamente ya no hay disponibilidad de casas. Dicha escasez habitacional empeora en Illapel, según Prieto.
“Por ser comunas que están más al interior, son pocas las empresas de la construcción que se animan a laborar allá. Desconocen los terrenos y cómo se trabaja. Y además, escasea la mano de obra fuertemente, lo que se acentúa en las localidades más pequeñas. El que quiere ir a trabajar allá (constructoras) tiene que llevar a su gente”, sostiene.
Según el ejecutivo, otro efecto evidente del boom inmobiliario es la poca disponibilidad de terrenos y el aumento en el valor de los mismos. “El suelo es un recurso escaso en todas partes, y nosotros aquí tenemos problemas también con las restricciones que impone el plan regulador. Estamos preocupados de los planos reguladores de Coquimbo y La Serena. Esperamos que se acelere su elaboración y que se aprueben. Sin suelo no estamos en condiciones de responder a crecimientos a largo plazo”, enfatiza.
También, indica, hay inquietud por el suministro de agua, que no está llegando a todos los sectores factibles de albergar desarrollos inmobiliarios.
Pese a estos factores que preocupan al sector, Prieto hace una evaluación positiva del momento que vive la construcción en la zona. “Creo que estamos dando respuesta a la demanda. Existen proyectos, hay una velocidad de venta adecuada. La demanda no está influyendo en los valores, definitivamente. Vamos a la par”, concluye.
Valparaíso: Los Andes toma más altura
Un alza importante en el valor de los terrenos está provocando al interior de la Región de Valparaíso el explosivo crecimiento inmobiliario que ya se aprecia, y que se incrementará aún más en los próximos años, por las fuertes inversiones mineras que allí están proyectadas.
Si tradicionalmente las estadísticas de la construcción se nutrían solo de lo que ocurría en Valparaíso, Viña del Mar y Concón, hoy los principales actores del sector están observando con atención lo que ocurre en ciudades como Los Andes y La Calera, así como en la localidad aledaña de La Cruz.
“Los terrenos en Los Andes, La Calera y La Cruz han tenido un alza importante, debido a que las inmobiliarias están apostando a que allí habrá un fuerte incremento de la demanda por efecto de la minería. Es por eso que en los próximos meses queremos incorporar a nuestras estadísticas regionales lo que está sucediendo en esa zona”, reconoce Alejandro Vidal, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción de la Región de Valparaíso.
Un cambio radical en su rostro urbanístico lo está experimentando especialmente Los Andes, por efecto del explosivo crecimiento inmobiliario registrado en los últimos dos años en la ciudad.
La causa principal de este desarrollo se encuentra en el proceso de ampliación de la División Andina de Codelco, a lo que se suma el proyecto de construcción de un túnel de baja altura para conectar con Argentina.
Donde hasta hace poco se emplazaban antiguas casonas con amplios patios, en pleno centro de la ciudad, hoy se comienzan a levantar inéditas torres de departamentos.
El alcalde Mauricio Navarro detalla el impacto que estas inversiones han tenido en la comuna: “Los Andes es una de las ciudades que más va a crecer en la Región de Valparaíso, y a nivel nacional. Tiene que ver con la ampliación de Codelco Andina y también con el proyecto del túnel de baja altura. Esto ha atraído a inversionistas en diversos ámbitos que están buscando instalarse en la zona”, sostiene.
En este sentido, comenta que inmobiliarias de nivel nacional han adquirido grandes paños de terrenos, tanto en el casco central como fuera de él, para llevar a cabo nuevos proyectos inmobiliarios de envergadura.
Al respecto Alejandro Vidal, de la CChC, hace ver que “era poco esperable construir edificios en Los Andes, pero ya se construyen, al igual que casas. Y hay mucha gente interesada en comprar terrenos, porque sabe que va a venir más demanda todavía”.
A lo anterior, el alcalde Navarro añade que este desarrollo ha tenido un impacto en el aumento del costo de la vida: “Producto de la explotación minera Los Andes es una ciudad un 30% más cara que una que no tenga este carácter”. Con todo, dice esperar que la mayor oferta habitacional de departamentos y hoteles debiera hacer que los precios bajen.
Consultado por los desafíos que surgen en este ámbito, Vidal indica que éstos se relacionan con la infraestructura vial. “Las ventas inmobiliarias en los últimos cinco años han sido de cifras relevantes, pero en infraestructura vial ha habido prácticamente cero inversión. Entonces, eso está provocando colapso. Yo imagino que en Los Andes va a suceder lo mismo”, advierte.
El alcalde Navarro coincide con Vidal, pero suma los servicios: “Tenemos que mejorarlos. Hay sectores donde hay que hacer un trabajo importante, tanto con Esval como con Chilquinta, precisamente para poder mejorar la llegada de los servicios básicos. Esto no puede colapsar, sino que tiene que ser suficiente y adecuado para el proceso de crecimiento que está teniendo la ciudad”.
El edil reconoce como un tema pendiente para el municipio la actualización del plan regulador comunal, para lo cual están a la espera de poder contar con el financiamiento necesario. “Es un proceso que no tiene vuelta atrás. Tenemos que generar los espacios suficientes para que este boom se pueda desarrollar adecuadamente”, sostiene Navarro.
O´Higgins: Machalí en la delantera
Fuerte desarrollo inmobiliario, alza en el precio de los arriendos y escasez de mano de obra en el sector construcción son los principales efectos que están provocando en la Región de O’Higgins los emprendimientos mineros.
Si bien esta situación había comenzado a manifestarse a raíz del terremoto del 27 de febrero de 2010, en el marco del proceso de reconstrucción que inició el Gobierno para recuperar las miles de viviendas que resultaron dañadas en la zona, se vio acentuada luego del inicio de iniciativas mineras, como la del Nuevo Nivel Mina de la División El Teniente, de Codelco.
“El sector inmobiliario ha estado sometido a una doble presión. Ya en 2010 principalmente el arriendo de propiedades, más que la venta, aumentó de forma sustantiva. Porque muchas personas que sufrieron daños en sus casas por el terremoto debieron arrendar en otro lugar mientras las reparaban. A lo que se sumó la llegada de muchos trabajadores atraídos por la actividad minera, lo que afectó la oferta de viviendas”, señala Patricio Rey, hasta hace poco intendente de la Región de O’Higgins.
Lo anterior generó, según Rey, que en los últimos tres a cuatro años el valor de los arriendos subiera un 30%, incremento que también ha comenzado a evidenciarse en el precio de las propiedades. Y esto ha hecho presión sobre la oferta de viviendas. “Hoy día en los sectores sobre todo de mayor costo se está viviendo un boom de la construcción muy alto, donde las inmobiliarias están realizando nuevos proyectos de vivienda dirigidos a la clase media y hacia arriba”, afirma.
Las comunas que concentran el mayor número de estos proyectos son Machalí, Rancagua y Requínoa. Y en menor medida el fenómeno también se ha podido percibir en Graneros.
El alcalde de Machalí, José Miguel Urrutia, asevera que en los últimos cinco años la comuna se ha convertido en el principal destino de las inversiones inmobiliarias generadas en torno a la actividad minera en la Región de O’Higgins.
“Lo anterior, motivado por su proximidad con la División El Teniente de Codelco, que está en pleno proceso de expansión de su nuevo nivel mina. Esto va a demandar entre de 8.000 y 10.000 nuevos trabajadores de aquí a 2017, cuando comience a operar este proyecto”, precisa.
El edil estaca que, a raíz de este fenómeno, Machalí se encuentra dentro de las tres comunas que más crecen a nivel nacional, y está en el 13º lugar en mejor calidad de vida.
Consultado sobre si la comuna estaba preparada para el impacto que generaría la fuerte inversión que está haciendo Codelco en El Teniente, opina que “claramente Machalí no estaba preparada para esto. De 7.000 viviendas que había, hoy día tenemos entre 14.000 y 15.000. Mientras que, de acuerdo al último censo, la población subió de 28.000 a 44.000 habitantes. Casi todos los terrenos que hay por la avenida principal están vendidos. Están comprando todo los inmobiliarios. Y hay algunos inversionistas que están adquiriendo terrenos para construir hoteles también”.
¿Qué tipo de vivienda es la que se está construyendo en Machalí? La mayoría de las casas son de precios destinados a sectores medios y altos, lo que también resulta inédito en la zona, asevera el edil. “Existen áreas de condominios espectaculares, como el sector Nogales, Sanfuentes, El Polo. Todos bastante acomodados. Y hay una inmobiliaria que compró unos terrenos y va a construir los primeros edificios de Machalí, en la avenida San Juan. Serán inmuebles de ocho a diez pisos de altura. Las inmobiliarias grandes como Aconcagua y Manquehue también se han instalado en la zona con proyectos que incluyen incluso una laguna navegable”, precisa.
Sobre el impacto que está teniendo el aumento de la población, sobre todo de familias de profesionales con mayor poder adquisitivo, Urrutia hace notar que los efectos de este proceso se ven más en lo que se refiere a infraestructura vial. “Se trata de familias que cuentan generalmente con más de un vehículo, los que atochan las carreteras. Acabamos de entregar la doble vía de la avenida principal, y ya tenemos problemas de congestión vehicular.
Hoy día estamos muy preocupados por todas nuestras vías y para eso vamos a abrir calles, vamos a descongestionar, se van a hacer otras pistas. En 2014 se estaría habilitando otra pista en la Carretera del Cobre, por ejemplo”, concluye.
Fuente / MINERIA CHILENA