(MINERíA CHILENA) Una metamorfosis experimentan aquellas regiones del norte del país donde se concentran las inversiones en proyectos mineros de aquí a 2020. ¿La causa? El boom inmobiliario provocado por el dinamismo en la construcción de viviendas, oficinas y hoteles, cuyo principal público objetivo son los miles de profesionales, técnicos y operarios atraídos por la actividad minera.
La irrupción de la construcción en altura y el fuerte incremento en el valor de los terrenos son sólo algunos de los fenómenos que están cambiando el paisaje urbanístico en estas regiones.
“El crecimiento que ha experimentado la inversión en minería en las ciudades del norte ha provocado un impacto muy significativo, particularmente en el desarrollo del sector inmobiliario y de servicios. Ello se ve reflejado tanto en el incremento de las ventas inmobiliarias como en el aumento del índice de Actividad de la Construcción Regional (Inacor) en la zona norte”, señala a MINERíA CHILENA el gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción, Pablo Álvarez.
El auge minero y los grandes proyectos en el área energía explican el liderazgo de las regiones de Atacama y Antofagasta en captación de inversión privada a nivel nacional.
Crecimiento poblacional y habitacional
El más reciente censo muestra el impacto poblacional y habitacional del desarrollo minero en los últimos diez años. Un claro ejemplo es la Región de Tarapacá, y en especial su capital Iquique, con alzas en materia de crecimiento poblacional y de viviendas muy por encima de la media del país. Esto, acompañado de fuertes alzas en los precios de los terrenos.
Antofagasta, en tanto, registró un crecimiento intercensal de su población de 12,6%, y se prevé que de aquí a diez años unas 100.000 personas llegarán a vivir a esta ciudad, atraídas principalmente por la minería. El sector inmobiliario se prepara para recibirlas. Ya el índice Inacor estima que el ritmo de crecimiento de la construcción en esta capital regional se sitúa en 15%.
Otro tanto ocurre en Copiapó, donde se prevé se registre el mayor incremento de la inversión privada a 2015, con más de US$22.000 millones. El desarrollo de 16 proyectos de edificación en altura que actualmente se realizan en la zona le está cambiando el rostro a esta ciudad.
Gabriela Paredes, subgerente de Marketing y Comunicaciones del Portal Inmobiliario, indica que “el auge minero ha generado un boom inmobiliario en las regiones del norte del país, especialmente en Atacama, Antofagasta y Coquimbo, las que han crecido por sobre el promedio nacional en lo que a construcción de proyectos habitacionales, de oficinas y comerciales se refiere”.
Destaca lo que ocurre en Copiapó, en donde varias inmobiliarias santiaguinas han comprado paños para desarrollar proyectos habitacionales con miras a la gran cantidad de población que los proyectos mineros traerán una vez que comiencen a operar. Añade que hoy en Copiapó las viviendas tienen un valor promedio de UF 3.416, con superficie total media de 84,4 m2. Mientras que en el caso de los departamentos nuevos, el precio del m2 construido es de UF 59,92.
Pero este auge inmobiliario no está exento de complicaciones. “Efectivamente enfrentamos una importante escasez de mano de obra calificada, la que nuestro gremio ha tratado de subsanar impulsando planes de acción de corto, mediano y largo plazo. Éstos incluyen desde la realización de ferias laborales para captar potenciales trabajadores hasta un fortalecimiento de los programas de capacitación relacionados directamente con la actividad de la construcción”, reconoce Pablo Álvarez.
Otro foco de incertidumbre es el referido a la lenta planificación territorial, un factor que es común a todas las regiones donde se ha evidenciado este boom de edificación.
Iquique: valor del suelo se dispara
La Región de Tarapacá es el ejemplo extremo del auge inmobiliario que experimenta la zona del Norte Grande del país, producto de la potente inversión minera. Según las cifras preliminares del último censo, esta zona lideró por lejos los promedios nacionales de crecimiento poblacional y viviendas, con un alza de 26,4% y 42,8% respectivamente, muy por encima de la media país que llegó a 10,1% y 30,2% en cada caso.
La presencia de grandes operaciones como Doña Inés de Collahuasi (Anglo American y Xstrata Copper), Cerro Colorado (BHP Billiton) y Quebrada Blanca (Teck), han impulsado el crecimiento del sector de la construcción no sólo en el área residencial, sino también en al ámbito hotelero, turístico, comercial e industrial encadenado a la minería, focalizándose principalmente en su capital regional, Iquique.
En ese escenario, las solicitudes de viviendas –específicamente de departamentos– son muy altas y la oferta bastante estable. El comportamiento del sector denota una demanda creciente, debido, entre otras cosas, a la orientación de los proyectos, que corresponden a la compra de una segunda vivienda, para invertir y arrendar.
Los análisis de la Delegación Iquique de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) indican que las edificaciones de altura marcan la tendencia, debido a la capacidad y disponibilidad de terrenos. La ciudad cuenta con alrededor de 140 edificios y una oferta actual aproximada de 15 proyectos inmobiliarios, que se elevarán durante los próximos años.
El presidente regional del gremio, Enrique Guajardo, sostiene que “si se analizan los principales indicadores regionales como la población, el índice de actividad económica, los índices de migración y el empleo, es claro visualizar una tendencia de crecimiento y estabilidad en la región. A esto se suman las grandes inversiones, principalmente de la minería e infraestructura vial”.
Las cifras de la CChC sitúan la oferta actual en alrededor de 1.500 departamentos, cuyos valores promedio fluctúan entre las UF 2.000 y UF 6.000, llegando en algunos casos a UF 10.000; con un promedio aproximado de UF 3.500 y un rango de UF 39 a UF 52 por m2.
“La tendencia debiera considerar un incremento de precios, producto del alza del IPC, la creciente demanda y principalmente la escasez de terrenos”, advierte Guajardo. Además, explica que Tarapacá tiene una particularidad respecto a otras regiones: “Cerca del 70% de la población reside en Iquique, lo que provoca un aumento explosivo en los precios de las viviendas”.
El crecimiento de la capital de Tarapacá trajo consigo varios problemas relacionados fundamentalmente con el espacio territorial. Al respecto, el arquitecto consejero de la Delegación Iquique de la CChC, Jorge Pantoja, explica que “la gran disponibilidad de recursos que genera la minería, asociada a un estrangulamiento artificial del territorio ocupable por la ciudad, determinado por un plano regulador que data de 1989 y que impide construir fuera del límite urbano entonces establecido, están provocando –entre otras cosas– una distorsión importante en el valor del suelo”.
Asevera que en el centro de la ciudad el suelo se llega a transar en UF 60 el m2. “Este encarecimiento provocó un fenómeno de segregación social nunca visto en la historia de la ciudad. En Iquique hace 15 años que no se construye una vivienda social. Están todas en Alto Hospicio, estigmatizando esa comuna y quitando la riqueza de esta ciudad que era la diversidad de su gente. Por eso urge un nuevo plano regulador”, concluye.
Antofagasta: 100.000 nuevos habitantes
La Región de Antofagasta recibiría el 37% de los US$104.000 millones proyectados como inversión minera en el país a 2020, lo que representa alrededor de US$38.000 millones. Como tal, sus ciudades han experimentado tanto los beneficios como los impactos negativos de la explosión inmobiliaria detonada por este boom minero.
En la zona operan grandes operaciones de Codelco, como Chuquicamata, Radomiro Tomic y Gabriela Mistral, y las privadas Escondida y Spence (BHP Billiton), Zaldívar (Barrick), El Tesoro, Michilla y Esperanza (Antofagasta Minerals), Lomas Bayas y el Complejo Metalúrgico Altonorte (Xstrata Copper), así como El Abra (Freeport-McMoran), entre otras.
Adicionalmente, se están desarrollando –con distintas etapas de avance– proyectos de inversión como son las ampliaciones de Escondida, la concentradora El Abra, Chuquicamata Subterránea y nuevas operaciones como Antucoya (Antofagasta Minerals) y Sierra Gorda (KGHM Polska Miedz).
Es más, según detalla el seremi de Minería de Antofagasta, Rodrigo Mendiburu, dos tercios de la mencionada cifra de inversión se van a materializar hacia 2016.
Jacqueline Leiva, presidenta de la Delegación Antofagasta de la CChC, señala que las altas tasas de ocupación y el buen nivel de ingresos desencadenan una alta demanda de proyectos de viviendas para albergar a la gran cantidad de personas que llegan a trabajar a la región. “Esto a su vez genera mayor contratación de mano de obra, creciente demanda de suministros para la construcción y una notable recuperación de la actividad de contratistas”, precisa.
La ciudad de Antofagasta, según Leiva, es el destino preferido de la región concentrando gran parte del capital humano que da sustento a la minería. “Nuestro Departamento de Estudios registró desde enero a agosto del presente año un monto sobre 2.000 unidades de viviendas entre casas y departamentos, según los permisos otorgados por la Dirección de Obras Municipales”, indica.
De acuerdo a los datos preliminares del censo 2012, la región en los 10 últimos años experimentó un aumento intercensal de 12,6% en el número de habitantes, llegando a las 542.504 personas, mientras las viviendas aumentaron en un 24,5% durante el mismo periodo. El Inacor, en tanto, arrojó a junio un crecimiento anual de 15%.
El arquitecto Emile Ugarte asegura que existen estudios de la CChC que vinculan la demanda inmobiliaria con el precio del cobre. “La curva de actividad de la construcción resultó igual a la del valor del metal rojo. Todo el desarrollo inmobiliario de la región se sostiene con la industria minera, lo que –a la vista de la gran inversión proyectada– podría augurar que 100.000 nuevos habitantes llegarían a Antofagasta en los próximos 10 años”, dice.
Según su análisis, es necesario anticiparse y promover cambios en la forma como está estructurada la capital regional. “Tenemos una ciudad lineal y cualquier crecimiento hacia los extremos hace a la ciudad cada vez más disfuncional, considerando que todos los servicios están agrupados en el centro. La autoridad debe ordenar Antofagasta a través de la renovación urbana y compactarla, promoviendo la construcción en altura. En la medida que logremos densificar estaremos produciendo riqueza”, asevera.
Copiapó: por la edificación en altura
Atacama es la región de Chile donde se concentrará la mayor inversión privada hacia 2015. Según cifras de la Corporación de Bienes de Capital (CBC), en la zona se materializarán proyectos por US$22.533 millones, lo que le significará desplazar del primer lugar a la Región de Antofagasta, que desde hace varios años lideraba ese ranking.
Ese escenario explica el profundo cambio que está sufriendo su capital regional, Copiapó, que a partir de 2011 comenzó a experimentar una metamorfosis urbana con la aparición de importantes proyectos inmobiliarios que privilegian la construcción en altura –hasta entonces inexistente– y los condominios.
Los datos de la Delegación Copiapó de la CChC dan cuenta que en la actualidad se están desarrollando 16 proyectos de edificación en altura (torres entre ocho y 19 pisos).
La transformación que vive Atacama es reflejo del interés que ha despertado en el mundo inmobiliario y comercial el desarrollo económico de la zona, en especial por la puesta en marcha de grandes proyectos mineros, como Pascua-Lama (Barrick), Cerro Casale (Barrick-Kinross), El Morro (GoldCorp-New Gold), Lobo-Marte (Kinross), Caspiche (Exeter Resources Corp.), Caserones (SCM Minera Lumina Copper), San Antonio (Codelco-Salvador), Relincho (Teck), e Inca de Oro (PanAust).
Este escenario es propicio para una masiva migración. Sólo para este año se requirieron más de 12.000 personas, mientras que en 2014 se registrará el peak, con otros 18.000 empleos sólo para los proyectos nuevos. Estos requerimientos atraerán gente desde otras partes del país, principalmente de Antofagasta, Coquimbo y Santiago, pasando de los 280.000 habitantes actuales a más de 540.000 en 2020, según estimaciones del INE.
El presidente de la Delegación Copiapó de la CChC, Alberto Guerrero, comenta que “este desarrollo inmobiliario sin precedentes se ratifica por la demanda de vivienda y de permisos de edificación, en los cuales se intensifica el crecimiento de los metros útiles para residencias destinados a los trabajadores mineros, con valores elevados en los precios de los inmuebles. En este alto valor influye también el costo de fletes (insumos traídos desde el sur) y el valor de la mano de obra que compite con la paga por la minería”.
Mientras el Inacor muestra un incremento del 15% anualizado a julio pasado, los permisos de edificación pasaron de 7.900 m2 en 2011 a 18.600 m2 este año (cifras a agosto).
Guerrero advierte que en el aspecto inmobiliario se produce un escenario “que altera la realidad como una burbuja, en la cual los precios se han elevado hasta las UF 11 el m2, en promedio, en zonas peri centrales y centrales”.
Añade que “los desafíos de nuestra región son generar estructuras urbanas nuevas a base de los recursos que atrae la industria minera y que las autoridades expongan un desarrollo proporcional a la inversión privada que se genera, reorganizar los elementos ya existentes y proporcionar por medio de iniciativas públicas un desarrollo inmobiliario acorde y socialmente adecuado”.
Arica y Parinacota: lo que se construye se vende
Pese a que el desarrollo minero de la Región de Arica y Parinacota es aún incipiente en comparación al resto de las regiones del norte chileno, la zona poco a poco se está beneficiando con la inversión atraída por la industria minera y guarda auspiciosas proyecciones en el área de la construcción.
Según cifras oficiales, los proyectos mineros en la zona suman alrededor de US$2.500 millones. Los más destacados son la mina de manganeso Los Pumas (Hemisferio Sur) en Putre, el proyecto Choquelimpie (SCM Vilacollo), Pampa Camarones y Salamanqueja (Pampa Camarones), a los cuales se suma el poder de compra que Enami opera en la comuna de Camarones y Quiborax.
El presidente de la Delegación Regional Arica de la CChC, Luis Maturana, admite un sostenido crecimiento de la demanda del rubro inmobiliario en la zona, al amparo de la atractiva oferta ariqueña: un clima envidiable y costos de vida inmensamente inferiores al resto de las regiones vecinas donde la minería está presente con más fuerza.
“Hoy las empresas inmobiliarias lo que construyen lo venden. Sin embargo, es urgente avanzar en temas como la reforma del Plan Regulador de Arica”, agrega.
Fuente / MINERíA CHILENA