Frente a la caída en la demanda, los precios promedio de arriendo de los inmuebles, medidos en UF por metro cuadrado construido, ha disminuido en algunas zonas del sector oriente de la capital y en regiones con fuerte actividad industrial, minera y turística. Sin embargo, esto ha comenzado a revertirse en algunas de ellas. Así lo reveló un estudio elaborado por la consultora Arenas y Cayo.

Tal es el caso de Antofagasta, donde el precio de los arriendos ha mostrado alta volatilidad en el transcurso de los últimos cinco años. Y es que el metro cuadrado pasó de 0,607 UF por m2 ($16.094) en 2013 a 0,523 UF por m2 ($13.867) en 2015, mientras que al primer trimestre de este año llegaba a 0,567 UF por m2 ($15.034) ¿La razón? Los valores de los arriendos de oficinas en esta ciudad está directamente ligada con la actividad minera, dice Cristián Gutiérrez, gerente de Estudios de Arenas y Cayo. En este sentido, pese a que el precio de los alquileres aún no alcanza los niveles vistos en 2013, Gutiérrez pronostica un ascenso de los valores durante el año debido al alza que ha experimentado el precio del cobre y “adelantándose a la recuperación del mercado a nivel nacional”.

“Los mercados de oficinas en regiones han presentado mucha mayor volatilidad que la Región Metropolitana desde el 2013 a la fecha. Cada mercado se mueve con cierta independencia del resto ligado a la actividad económica principal de cada uno”, dice Gutiérrez. En ese sentido, señala que “existe una clara diferencia en el comportamiento de Antofagasta versus los mercados Valparaíso y Concepción. Antofagasta muestra los valores más altos de arriendo, pero a diferencia de los mercados de alto valor de la Región Metropolitana, no muestra una tendencia a la estabilización a la baja, sino una alta volatilidad y una tendencia al alza”.

En Concepción los precios de los arriendos de oficinas no ha parado de caer desde 2013, debido a un sobrestock. Si hace cinco años el valor del metro cuadrado era de 0,328 UF ($8.697), al primer trimestre de este año llegaba a 0,274 UF ($7.265). En Valparaíso, por ejemplo, el precio del metro cuadrado cayó de las 0,334 UF ($8.856) en 2013 a 0,322 UF (8.537) en 2015. Si embargo, al primer trimestre de 2017 el metro cuadrado ya llegaba a las 0,341 UF, unos $9.041. “Valparaíso también muestra valores que no se alinean con la baja generalizada de valores de arriendo, sino que se alinean con ciclos internos de cada mercado”, dice Gutiérrez.

El estudio también destaca la tendencia a la baja en los valores de los arriendos de oficinas de los mercados de más alto precio en la Región Metropolitana. En Las Condes, por ejemplo, el valor del metro cuadrado ha bajado 11,2% en los últimos cinco años. Si en 2013 el precio del metro cuadrado promediaba 0,586 UF ($15.538), al primer trimestre de 2017 llegaba a 0,520 UF por m2 ($13.788). En Providencia, en tanto, el valor del metro cuadrado no ha parado de caer desde 2013. A marzo de 2017 alcanzaba las 0,439 UF por m2 ($11.640). Por el contrario, el precio de los arriendos en Santiago ha venido en ascenso desde 2015 por la creciente demanda. A marzo de este año, el valor del metro cuadrado llegaba a las 0,346 UF ($9.174). “Las empresas están privilegiando bajar costos operacionales por sobre localización”, dice Gutiérrez.

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“La expansión de nuestro espacio de producción y de oficinas nos ayudará a garantizar un crecimiento a largo plazo”, explica Harald Hertweck. Endress+Hauser Wetzer GmbH+Co. KG invertirá un total de 10 millones de euros en las nuevas instalaciones, con un espacio total de 4.800 metros cuadrados. Los planes para el nuevo edificio también incluyeron la optimización de los procesos de producción.

Las operaciones fueron reestructuradas y modernizadas, basadas en el principio del “flujo de una pieza”, haciéndolos significativamente más eficientes. Según se informó en un comunicado de la empresa “esto hace posible aumentar la eficiencia y transparencia de los procesos de producción. Como resultado, la maquinaria y equipamiento de alto valor pueden ser usados de manera más económica en el futuro”.

Arquitectura sustentable

La arquitectura industrial del nuevo edificio contempla una fachada inclinada hacia abajo por lo que tiene la ventaja de ofrecer protección contra el sol, mientras que los grandes cristales en la parte frontal permiten que entre suficiente luz natural para quienes trabajan en producción.

La electricidad del sistema fotovoltaico que será instalado en el techo del edificio puede ser usada por completo para los procesos de producción. El proyecto de construcción será llevado a cabo principalmente por compañías regionales.

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Si bien las compañías están afinando los últimos detalles del contrato, se espera que esté sellado en las próximas semanas, lo que marcaría el inicio del proceso de enajenación. Las oficinas, ubicadas en Avenida Vitacura 2736, implican entre 6.500 a 7.000 metros cuadrados (m2) y su valor oscila en el rango de 50 UF a 60 UF el m2, señalaron fuentes del sector.

De este modo, si se consideran 6.500 m2, la petrolera podría recaudar entre $ 8.395 millones (US$ 12,2 millones) y $ 10.074 millones (US$ 14,7 millones), mientras que con 7.000 m2 implicaría desde $ 9.041 millones (US$ 13,2 millones) y $ 10.849 millones (US$ 15,8 millones). Lo anterior, considerando el valor de la UF en $ 25.832,02 y del dólar interbancario en $ 683,15.

Se estima que la comercialización estaría finalizada durante el tercer trimestre del año, donde los potenciales interesados son family office, que generalmente participan de estos procesos, y otros inversionistas como compañías de seguros y agentes que financian inmuebles a largo plazo, así como también algunos fondos inmobiliarios peruanos.

“Durante los últimos años, Enap ha estado realizando acciones para ser más eficiente en línea con su Plan Estratégico que busca hacer de Enap una empresa sostenible en el tiempo”, dijo la estatal, tras ser consultada sobre este tema. “Una de estas iniciativas implica la evaluación de nuestros activos inmobiliarios en Santiago”, agregó.

Añadió que “considerando la distribución de las actuales oficinas y por el barrio en el que están ubicadas, creemos que podemos lograr mejor habitabilidad, haciendo más eficiente la operación al dejar de arrendar, además, en otros edificios, y al mismo tiempo hacer una ganancia financiera que beneficie a la empresa”.

Por esta razón, la compañía precisó que “estamos explorando la posibilidad de hacer líquida una inversión en activos inmobiliarios y que no son parte del core del negocio. No obstante, esto se enmarca dentro de un análisis global y su ejecución depende de las oportunidades del mercado y que éstas sean convenientes para la compañía y sus trabajadores”.

Colliers, en tanto, declinó dar declaraciones sobre el tema.

Nuevas oficinas

¿Dónde tendrá sus dependencias Enap si se concreta la venta de sus actuales oficinas? Según fuentes que saben de las tratativas, la empresa estatal también le encargará la nueva ubicación a la consultora Colliers.

La idea que corre con fuerza es que la empresa arrendará las nuevas oficinas que escoja, las que estarían ubicadas en el mismo sector que las actuales: el barrio financiero de Las Condes. De todos modos, aún no está definido este ámbito y entre las opciones está buscar otros sectores cercanos, dijeron fuentes que conocen el negocio.

En todo caso, si es que se define seguir en el mismo sector, el precio del arriendo fluctuaría entre las 0,55 UF y 0,65 UF el m2. “Es un arrendatario que a cualquier desarrollador le gusta tener, pues tienen el respaldo del Estado, lo que otorga una importante garantía al propietario”, dice un experto inmobiliario.

Sobre este punto, Enap señaló que “no hemos iniciado la búsqueda de nuevas oficinas, por cuanto lo que estamos haciendo en primer término es evaluar la conveniencia para Enap y sus trabajadores de vender las actuales instalaciones”.

En caso de que la petrolera dé el vamos a la enajenación de sus actuales oficinas, comenzaría de forma paralela la búsqueda de las nuevas dependencias, proceso que debería estar terminado a fines del primer semestre, o a inicios del segundo semestre, de este año.

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